【C&H】大咖陪您过新年之开彦教授：当你老了，想要乐活居模式么？
乐活居养老模式应用及机制探索
开彦，中国房地产业协会人居环境委员会专家组组长，北京梁开建筑设计事务所执行合伙人、顾问总建筑师，《城市住宅》杂志编委会委员
社区（化）养老模式成立与否，关系我国老年人的退休生活品质。如何创立一种模式，不仅让我国老年人晚年生活幸福舒适，且使老年产业成为推动社会发展、经济增长的动力，基于此，提出乐活居养老模式，以期为我国养老产业发展提供借鉴。
一、养老社区化模式认同
与家庭养老和机构养老相比，社区养老模式独具优势，是养老产业成败的关键：①老人在熟悉的家庭环境和社区环境生活，有利于亲情交流与社会和谐，心理安全感增强；②社区居家养老成本低、投资少、服务广、收益大，有利于节约社会成本，减轻养老机构的服务压力；③社区养老服务可在很大程度上缓解就业紧张局势，为社会创造众多工作岗位。
1.我国社区居家养老现状
我国社区居家养老在养老服务社会化方面问题突出：①服务内容单一，满足不了养老群体的多样化需求；②参与各方缺乏有效配合与沟通，未形成合力；③服务内容需调整规划，资金来源需多元化；④服务队伍的组织、人员和素质有待整合；⑤生活环境不宜居的问题突出。
2.社区居家养老不足的应对途径
养老产品属准公共物品，目前以政府为主导的机构养老模式难以保证供给效率，而决定我国老年人社区居家养老服务的成败在于市场化。以政府为主导的机构养老体系存在显著局限性，如何通过构建嵌入式社区，使小而全的养老服务机制和管理内容进入社区，是快速解决社区养老缺项、完善社区养老服务的有效途径。
3.实现多元主体参与社区养老
针对政府公共服务中的政策失灵现象，应建立多部门共同参与的市场运行机制：①加大政府对社区养老服务建设的支持力度；②明确关注老年人心理健康是社会稳定的重要因素；③整合社会资源，组建以社会化服务为目标的企业团体，构建全方位的社区养老服务体系。
目前社区居家养老明显带有自上而下灌入式的传统行政方式，陷入行政福利陷阱。应积极引入市场化原则方法，加快养老机制单一政府职能转变，释放更大的行政空间，让社区和社会组织有更多机会发挥自组织功能，夯实居家养老服务的社会基础。
4.国外经验借鉴
英国社区照顾模式的服务内容、服务机制、运行模式等是在“二战”后“去机构化”风潮下提出并发展起来的，对我国社区居家养老模式有重要借鉴意义，其特点如下。
1）始终依靠社区 强调让老人回归到熟悉的社区环境中生活，依靠社区支持体系对老人展开各方面照顾服务。
2）政府起主导作用 中央和地方政府各司其职，中央卫生和社会保障部门主要负责管理、监督，地方社会服务部门负责购买、评估服务和配置服务资源。
3）社区服务专业化程度较高 所有上岗人员都须经过严格考核，实施资格证书制度。家庭医生、社区护士、健康家访员等专业人员和经过培训的志愿者参与其中，保证了社区服务的专业性。
多元化与品质养老是美国社区居家养老的突出特征。医疗照顾辅以社区服务使老人能获得长期医疗照顾，保持健康独立、有人格尊严的品质生活。美国社区居家养老模式有：①自然形成退休社区（NORC模式）（见图1）；②合作互助居住模式。
日本推行国民年金、雇员年金和养老保险3层制度并行，为居民提供坚实的基本养老保障。
我国老年人口众多、养老保障机制不完善，加之多年来独生子女政策引发的家庭结构加大了居家养老难度，空巢老人缺乏最基本的照料和关爱，老人的传统理念又使其不习惯接受他人服务，加大了社区居家养老服务难度，必须探索一条适合自身发展的养老新路。
二、乐活居养老模式的内涵与实践
我国房地产业经过近20年快速发展，目前正处于由粗放向精细化过渡的重要转型阶段。老年住区开发和建设作为新业务板块，受到房地产企业的高度关注。众多房地产企业纷纷进入这一领域，展开探索和实践。
1.内涵
老年住区开发和建设尚处起步阶段，开发、赢利及运营管理模式混乱，未形成开发建设及管理运营一体化模式，缺乏对整个行业发展的充分整备，对老年产业了解匮乏，对产业链协调整合的准备工作不足。
乐活居养老机构是一个调动社会资源，由政府推动、社团组织主导、企业投资运营、社会团体支持的社会化、专业化、市场化的社区服务机构，服务主体方向是新老社区，主要服务对象是居家养老的退休老人，其可为家庭子女分忧解难，为开发企业承托养老地产，为社会发展进步作出贡献。
2.沈阳盛世乐活居实践
该项目是北京梁开建筑设计事务所主持建设的示范项目，沈阳盛世乐活居项目共10栋楼，其中9栋为可出售的适老型养老住宅。除为每户配置室内种植阳台外，还在住宅设计方面充分考虑老年人的生理和心理需求，采用大卫生间、简易小厨房的布局，打造直接式流动空间（见图2）。
剩余1栋楼为乐活汇（家居式商品养老公寓），总建筑面积2.07万m2，包含中小套型居家式养老、2000m2的乐居老年生活会所，既可为居住其内的老人提供日常照料、健康护理、文化娱乐、集会聊天等服务，也可为居住在社区中的其他老人或居民提供上门或日间照料服务。社区环境充分考虑老人健康休闲需求，设置田园式的绿化园林、林中步行散步道、底层架空风雨暖廊，营造休闲交往、老年门球、儿童游戏等主题空间，助推老人与青少年共同活动和交往（见图3，4）。
盛世乐活居项目特色如下。
1）社区嵌套式的老年乐活汇设计使社区老人既能充分享有家庭亲情，又能就近享受老年公寓提供的各种专业服务，而养老机构的专业设施和资源也可被最大程度利用。较之传统住区，老人享有的服务内容更丰富，服务资源的整合更充分。
2）普通适老商品住宅面向市场销售，老年公寓为开发企业长期持有出租运营，大大降低了开发企业的资金压力，更易操作和运营。
3）老年公寓及其配套设施从项目立项和规划设计阶段即开始充分考虑老年人的服务和专业机构的运营需求，与实际需求更匹配，有利于养老机构开展长期高质量服务，有效降低了机构后期运营成本。
4）成功引入蓝卡医疗运营团队，破解了养老地产的医疗难题，实现医养结合。利用线下优质医疗资源，与物联网、云计算等新技术结合，开展“线下实体＋线上远程医疗”。
三、乐活居养老模式的未来展望
我国房地产行业经过快速发展，当前正处于转型、升级的关键阶段。养老服务产业因其良好的发展前景，成为众多房地产企业转型的发力点。
1.乐活居社区养老需知难而上
养老住区建设中老年配套设施是关键，对开发企业来说规模大、负担重，又很难分摊至房价中，大部分需其自身持有经营，普遍回报周期为8～10年。
乐活居养老主张“销售＋持有”模式，强调市场化运作，最大化协助开发商尽快回笼资金。在养老市场引入社区嵌入式养老机构理念，能较好解决社区养老设施、专业化养老人才及服务管理缺失问题。嵌入式养老机构规模不大（扩大的日间照料中心），故无需占用过多的土地和经费，且具备成套的服务管理经验和完整的服务人员机制，既能满足自身机构的照护养老要求，也可为社区养老上门服务提供多方位、专业化、管理完善的人才队伍，缩短了乐活居社区养老的实施进程。
2.乐活居养老模式是国家发展战略高点
乐活居养老模式的实现有赖于市场化机制，其中房地产企业是养老产业发展必不可少的中坚力量，养老服务管理机制是硬件基础条件下的必需，而老年用品产业链的完善则是养老产业发展的必要条件。不能由于个别房地产企业以养老名义行圈地之实的行径，就对其“一刀切”。因其为老年地产发展的生力军和启动人，故既要开放市场，又要加强对房地产企业的规范监督，大力扶持企业合理获利，鼓励市场在资源配置中起主体作用。
（文章来源：原文刊登于2016年第9期《城市住宅》杂志，作者：中国房地产业协会人居环境委员会专家组组长开彦，北京梁开建筑设计事务所总经理丛军，中国房地产业协会人居环境委员会宣传推广部主任彭春芳）
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